本應(yīng)歡喜喬遷，卻因房屋問(wèn)題煩惱不斷。

    被指定裝修公司 北京怡園業(yè)主維權(quán)

　　物業(yè)與沙土商聯(lián)合上演小區(qū)“沙霸”

　　“買(mǎi)房維權(quán)，難于上青天。”近日，于2015年在北京怡園購(gòu)房的王女士（化名）告訴記者，本喜于4月30日收房即將到來(lái)，暢想著順利裝修歡喜喬遷，但收房前后發(fā)生的種種事情，令她身心疲憊，力不從心。

　　近日，位于北京昌平區(qū)富松小區(qū)（北京怡園）的多位業(yè)主向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者爆料，稱(chēng)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制代繳契稅，并違規(guī)要求業(yè)主統(tǒng)一按照3%契稅繳納，同時(shí)強(qiáng)制性先收房后驗(yàn)房，陽(yáng)臺(tái)異樣，物業(yè)“霸道”指定裝修公司，且物業(yè)與沙土商聯(lián)合上演小區(qū)“沙霸”。

　　6月中旬，本報(bào)記者赴實(shí)地探訪核實(shí)相關(guān)問(wèn)題，并了解到，上述“沙霸”、指定裝修公司等事宜早在今年5月份被媒體曝光。

　　但就上述相關(guān)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)均予以否認(rèn)，并稱(chēng)起因是“溝通不暢”所致。

　　代繳3%契稅被協(xié)議？

　　據(jù)了解，北京怡園，又名富松小區(qū)，開(kāi)發(fā)商為北京市昌平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，投資商是北京龍?chǎng)畏康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司以及北京九臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。全小區(qū)共有商品房1299套，目前已售出700套。

　　王女士稱(chēng)，2016年4月13日，距合同約定收房日期僅兩周的時(shí)候，收到開(kāi)發(fā)商郵寄的入住結(jié)算確認(rèn)書(shū)和入住手續(xù)辦理流程圖。在入住結(jié)算確認(rèn)書(shū)上明確要求業(yè)主根據(jù)（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）房屋總價(jià)的3%支付契稅。

　　
　　“顯然開(kāi)發(fā)商未按照最新政策操作。”法律人士受訪時(shí)表示。據(jù)王女士提供的材料顯示，針對(duì)3%契稅的問(wèn)題，百余戶業(yè)主曾于4月14日集體維權(quán)，向開(kāi)發(fā)商討要說(shuō)法?！皻v時(shí)5個(gè)小時(shí)的艱難談判，才最終得以解決?！?

　　記者采訪多位業(yè)主得以證實(shí)上述契稅問(wèn)題，但同時(shí)不少業(yè)主質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商為何在新政策已實(shí)施的情況下，依然要求業(yè)主按照3%繳納？

　　6月16日，該項(xiàng)目投資商北京龍?chǎng)渭瘓F(tuán)有限公司總裁、商貿(mào)事業(yè)部總經(jīng)理胡明龍?jiān)诮邮苡浾卟稍L時(shí)就此事回應(yīng)，稱(chēng)“主要是溝通不暢，要求業(yè)主按照之前政策3%契稅繳納，是考慮到二套房的問(wèn)題。業(yè)主中不排除是二套房，先按3%繳納，多退少補(bǔ)。但之后根據(jù)業(yè)主提出的意見(jiàn)，已相應(yīng)做了調(diào)整，重按新政操作”。

　　同時(shí)，開(kāi)發(fā)商代繳契稅也并非王女士自愿。王女士告訴記者：“簽購(gòu)房合同當(dāng)日，銷(xiāo)售人員根本不讓看合同，也沒(méi)有專(zhuān)人講解合同內(nèi)容，直接催著簽合同，之后才發(fā)現(xiàn)合同里代繳契稅的內(nèi)容?！?

　　根據(jù)業(yè)主提供的合同顯示，在繳納稅費(fèi)方式上以選擇題的形式列出了兩種方式：一是出賣(mài)人不得將買(mǎi)受人繳納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件，二是收買(mǎi)人同意委托出賣(mài)人代繳包括契稅在內(nèi)的七項(xiàng)費(fèi)用。同時(shí)，記者注意到合同里直接打印注明：雙方同意按照第2種方式繳納稅費(fèi)。

      對(duì)于代繳契稅還有更深層次原因。胡明龍稱(chēng)：“如果是全款購(gòu)房，我們同意業(yè)主自行繳納契稅。開(kāi)發(fā)商代繳契稅是業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象，買(mǎi)房的業(yè)主絕大多數(shù)是貸款，貸款面臨一個(gè)問(wèn)題，在房子辦理產(chǎn)權(quán)證、抵押登記之前開(kāi)發(fā)商要對(duì)業(yè)主的貸款承擔(dān)連帶責(zé)任。按照以往的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)項(xiàng)目的大產(chǎn)權(quán)證下來(lái)后，業(yè)主很有可能會(huì)因自身情況拖延辦理產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)登記辦不了，銀行的抵押登記手續(xù)就辦不了，如果有一個(gè)業(yè)主出現(xiàn)了這種情況，開(kāi)發(fā)商就要一直承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，結(jié)果會(huì)導(dǎo)致放在銀行的保證金永遠(yuǎn)無(wú)法歸給我們?！?

　　“從地稅局得知，契稅完全可以由業(yè)主自行繳納。”王女士稱(chēng)，簽合同后發(fā)現(xiàn)，第2種方式已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商選好，我們要求補(bǔ)充自行繳納契稅的協(xié)議，但被拒絕。

　　對(duì)于上述問(wèn)題，胡明龍解釋稱(chēng)：“契稅是受業(yè)主委托代繳，沒(méi)有強(qiáng)制，購(gòu)房合同等內(nèi)容寫(xiě)很很清楚?！?

　　
　　指定的裝修公司報(bào)價(jià)遠(yuǎn)高于同行

　　北京創(chuàng)為律師事務(wù)所律師馬桂吉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，業(yè)主完全可以自行繳納契稅。簽訂合同之前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該和業(yè)主協(xié)商繳納方式。業(yè)主疏忽合同內(nèi)容，是業(yè)主方的大意，但雙方屬于委托關(guān)系，業(yè)主也可解除該協(xié)議。

　　而對(duì)于業(yè)主反映的“在沒(méi)有驗(yàn)房的情況下簽收房協(xié)議，不簽不能驗(yàn)房”的問(wèn)題，胡明龍則表示：“從未強(qiáng)制業(yè)主先收房再驗(yàn)房，只是收房和驗(yàn)房都在同一天進(jìn)行，驗(yàn)房之前辦理了一些相關(guān)手續(xù)?！?

　　記者從北京市住建委獲悉，如果出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商要求業(yè)主先收房，再驗(yàn)房的情況，業(yè)主可隨時(shí)到住建委相關(guān)分局或者電話進(jìn)行投訴。

　　契稅只是問(wèn)題之一，更多的煩惱還在后面。多位業(yè)主稱(chēng)，收房后陽(yáng)臺(tái)“變形”，物業(yè)指定裝修公司，與沙土商聯(lián)合上演“沙霸”。

　　一位女業(yè)主告訴記者：“當(dāng)時(shí)看樣板間都是封閉式陽(yáng)臺(tái)，可收房后發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)是開(kāi)放式的?！?

　　3號(hào)樓的業(yè)主陳先生（化名）亦稱(chēng)，小區(qū)屬于高層建設(shè)，但陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是敞開(kāi)式觀景陽(yáng)臺(tái)，雖然有隔欄防護(hù)措施，但仍存在嚴(yán)重的安全隱患。尤其對(duì)有幼兒和兒童的家庭，玻璃防護(hù)板與地面和墻體留有較大縫隙，兒童極易滑落，造成危險(xiǎn)。

　　上述王女士也表示開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)，遇刮風(fēng)、下雨等惡劣天氣情況時(shí)，會(huì)給日常生活帶來(lái)諸多不便。并質(zhì)疑，早在2013年北京市規(guī)劃委出臺(tái)的《住宅外部設(shè)計(jì)導(dǎo)則》中就明確提出，北京市高層建筑不得設(shè)置開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)，以保證住宅的安全性和立面統(tǒng)一。根據(jù)此導(dǎo)則，開(kāi)發(fā)商此開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)的建設(shè)是否為合規(guī)操作？

　　對(duì)此，胡明龍?jiān)诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示，小區(qū)內(nèi)部分是開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)，部分是封閉陽(yáng)臺(tái)，都是按照規(guī)劃內(nèi)容建設(shè)，不存在違規(guī)建設(shè)。

　　據(jù)業(yè)主介紹，就陽(yáng)臺(tái)問(wèn)題，分別與北京市規(guī)劃委、住建委等相關(guān)部門(mén)溝通詢問(wèn)，最后在相關(guān)部門(mén)的建議下，與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)商定封陽(yáng)臺(tái)事宜。

　　“最后物業(yè)同意業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)，但不能私自封閉，必須由他們指定的裝修公司統(tǒng)一施工進(jìn)行封閉。”多位業(yè)主受訪時(shí)表示，指定的裝修公司報(bào)價(jià)遠(yuǎn)高于同行。上述陳先生稱(chēng)，業(yè)主對(duì)指定的裝修公司的報(bào)價(jià)進(jìn)行了核算，55斷橋鋁型材安裝下來(lái)平均約1050元每平方米，如此高的報(bào)價(jià)，難以接受。

　　在采訪中，多位業(yè)主告訴記者，由于報(bào)價(jià)問(wèn)題，業(yè)主不愿使用被指定的裝修公司，但如果自行裝修，需要提供各種繁瑣材料，且所購(gòu)買(mǎi)的水泥、沙子等建材無(wú)法進(jìn)入小區(qū)。

　　6月15日，記者來(lái)到富松小區(qū)（北京怡園）實(shí)地探訪，兩位正在施工的地板裝修工人告訴記者：“小區(qū)里用的沙子、水泥都是老板從同一個(gè)沙土商處購(gòu)買(mǎi)，沙子又細(xì)又貴，九十多平方米的房子，安裝地板所需的沙子一共要比市場(chǎng)價(jià)多花三五百元?！嘲浴瑯I(yè)主從別的地方買(mǎi)進(jìn)不了小區(qū)，得和物業(yè)保安搞好關(guān)系?！?

　　隨后記者在知情人的指引下在小區(qū)南門(mén)墻上看到一張“北京怡園小區(qū)禁止運(yùn)送材料清單”。包括大型車(chē)輛、玻璃，太陽(yáng)能器材，散裝沙子、混泥土等。保安告訴記者：“禁止上述材料進(jìn)入小區(qū)，是為了保護(hù)小區(qū)內(nèi)的整體綠化環(huán)境?！?

    受訪律師表示，物業(yè)所作的限定毫無(wú)法律依據(jù)，業(yè)主裝修選擇哪家裝修公司，在哪里購(gòu)買(mǎi)裝修材料是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)無(wú)權(quán)干涉。

　　據(jù)悉，今年5月份，該小區(qū)物業(yè)指定裝修公司、“沙霸”等相關(guān)裝修以及收費(fèi)事宜已被法制進(jìn)行時(shí)報(bào)道。針對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑，北京天和豐益物業(yè)公司工作人員當(dāng)時(shí)表示，物業(yè)有物業(yè)的規(guī)定，沙子等不讓進(jìn)小區(qū)是為了保持區(qū)內(nèi)整體環(huán)境，如若自行裝修，必須在一個(gè)月內(nèi)完成。

　　馬桂吉表示，根據(jù)我國(guó)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定：“禁止物業(yè)管理單位向裝修人指派裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷(xiāo)裝飾裝修材料（地板、天花板、防火板等）?！备鶕?jù)上述情況，業(yè)主可以通過(guò)法律途徑維護(hù)切身權(quán)益，同時(shí)也可以召開(kāi)業(yè)主會(huì)議，商議后更換物業(yè)。

　　6月22日，本報(bào)記者電聯(lián)物業(yè)了解最新情況時(shí)，物業(yè)工作人員告訴記者，上述相關(guān)問(wèn)題均不存在。